Налоговый вычет – 2023 при покупке квартиры: расчет суммы и условия получения

В 2020-2022 гг. многие приобретали недвижимость в РФ. Тому способствовали и низкие ставки по ипотеке, и пандемия коронавируса, и высокие темпы строительства жилья, и ряд других факторов. Теперь же свежеиспеченные собственники квартир и домов справедливо хотят получить положенные им налоговые вычеты. Посмотрим, кто имеет на них право, при соблюдении каких условий и сколько удастся вернуть или сэкономить на НДФЛ.

Что такое налоговый вычет

Если кратко, то налоговый вычет по НДФЛ – это сумма не облагаемого налогом дохода физлица. Применительно к имущественному вычету это выглядит так. Допустим, человек заработал за год 1 млн руб. Ставка НДФЛ – 13%. Работодатель удержал из его доходов 130 тыс. руб. (1 000 000 руб. х 13%).

Но работник купил комнату в коммуналке за 800 тыс. руб. Стоимость комнаты и есть сумма вычета. Соответственно, из всех доходов работника нужно вычесть 800 тыс. руб. и облагать налогом только остаток, то есть 200 тыс. руб. (1 000 000 руб. – 800 000 руб.). Таким образом, из доходов работника должно быть удержано и перечислено в бюджет не 130 тыс. руб., а только 26 тыс. руб. (200 000 руб. х 13%).

В итоге работник сможет: либо вернуть тот НДФЛ, который уже был удержан с его доходов, либо не платить этот налог, пока не исчерпает сумму вычета. Ниже рассмотрим подробнее, когда какой вариант применим.

Налоговый вычет за квартиру

Один из слу­ча­ев, когда у че­ло­ве­ка воз­ни­ка­ет право на вычет, это при­об­ре­те­ние жилья в соб­ствен­ность (квар­ти­ры, дома, ком­на­ты, доли в жилом по­ме­ще­нии) или при­об­ре­те­ние зе­мель­но­го участ­ка для стро­и­тель­ства на нем дома (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Сумма вы­че­та опре­де­ля­ет­ся как сумма рас­хо­дов на по­куп­ку / стро­и­тель­ство объ­ек­та. Но есть мак­си­маль­ный лимит – 2 млн руб. (п. 3 ст. 220 НК РФ). Хотя уже раз­ра­бо­та­ны за­ко­но­про­ек­ты, в ко­то­рых пред­ла­га­ет­ся уве­ли­чить дан­ную сумму. Пока они не при­ня­ты.

Кроме того, иму­ще­ствен­ный вычет предо­став­ля­ет­ся и на сумму про­цен­тов, упла­чен­ных по ипо­те­ке, вклю­чая про­цен­ты по ре­фи­нан­си­ро­ван­ным це­ле­вым кре­ди­там (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). С 2014 года для них мак­си­маль­ный лимит – 3 млн руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ). Если же ипо­теч­ный кре­дит вы офор­ми­ли до 2014 года, то мо­же­те за­яв­лять вычет со всей суммы упла­чен­ных про­цен­тов, даже если она более 3 млн руб. Ведь в тот пе­ри­од огра­ни­че­ния свер­ху для про­цен­тов не было.

Сумма налогового вычета при покупке квартиры 2022

Сумма вы­че­та не может пре­вы­шать суммы до­хо­дов физ­ли­ца. И если в 2022 году вы ку­пи­ли квар­ти­ру за 5 млн руб., а за­ра­бо­та­ли в 2022 году 800 тыс. руб., то смо­же­те за­явить вычет по ито­гам 2022 года на 800 тыс. руб. Но это не зна­чит, что оста­ток вы­че­та про­па­дет. Неис­поль­зо­ван­ную сумму вы­че­та вы впра­ве пе­ре­не­сти на сле­ду­ю­щий год (п. 9 ст. 220 НК РФ). То есть к до­хо­дам, по­лу­чен­ным в 2023 году, тоже можно будет при­ме­нить вычет, но уже в раз­ме­ре не более 1,2 млн руб. (2 000 000 руб. – 800 000 руб.).

А вот пы­тать­ся за­явить вычет с до­хо­дов, по­лу­чен­ных в более ран­ние пе­ри­о­ды (в нашем при­ме­ре – до 2022 года), не стоит. Все равно ни­че­го не по­лу­чит­ся. Ведь тогда права на вычет у вас не было (ис­клю­че­ние преду­смот­ре­но толь­ко для пен­си­о­не­ров).

Если же в том году, когда вы при­об­ре­ли жилье, вы за­ра­бо­та­ли 2 млн руб. или более (то есть ваш об­ла­га­е­мый НДФЛ доход в месяц в сред­нем со­став­лял около 167 тыс. руб.), то вы сразу смо­же­те за­явить вычет со сто­и­мо­сти при­об­ре­тен­ной квар­ти­ры – мак­си­мум на 2 млн руб.

Как рассчитать налоговый вычет за квартиру

Есть 2 важ­ные цифры для рас­че­та суммы вы­че­та. Это сто­и­мость жилья и мак­си­маль­ная сумма вы­че­та, ко­то­рый в прин­ци­пе может быть предо­став­лен.

Боль­ше, чем мак­си­мум, не дадут. Это зна­чит, что какую бы до­ро­гую квар­ти­ру вы ни ку­пи­ли, все равно НДФЛ по­лу­чит­ся вер­нуть толь­ко с 2 млн руб., т. е. в раз­ме­ре не более 260 тыс. руб. (2 000 000 руб. х 13%). По­это­му если вы ку­пи­ли квар­ти­ру, на­при­мер, сто­и­мо­стью 5 млн руб., то смо­же­те за­явить вычет на 2 млн руб. Осталь­ные 3 млн руб. никак не по­вли­я­ют на ваши НД­ФЛ-рас­че­ты с бюд­же­том.

Если же вы ку­пи­ли квар­ти­ру за 1,8 млн руб. и укла­ды­ва­е­тесь в уста­нов­лен­ный за­ко­ном лимит, то смо­жет за­явить вычет в сумме 1,8 млн руб. Ведь имен­но столь­ко со­ста­ви­ли ваши фак­ти­че­ские рас­хо­ды на по­куп­ку жилья. Сле­до­ва­тель­но, вер­нуть из бюд­же­та вы смо­же­те 234 тыс. руб. (1 800 000 руб. х 13%).

Но если в бу­ду­щем вы ку­пи­те еще одно жилье, к при­ме­ру, еще одну квар­ти­ру за 3 млн руб., то смо­же­те с остав­ших­ся 200 тыс. руб. вы­че­та (2 000 000 руб. – 1 800 000 руб.) также вер­нуть НДФЛ. По­сколь­ку оста­ток вы­че­та по пра­ви­лам также можно ис­поль­зо­вать. Это пра­ви­ло дей­ству­ет с 2014 года (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Воз­врат НДФЛ после по­куп­ки вто­рой квар­ти­ры в нашем при­ме­ре будет равен 26 тыс. руб. (200 000 руб. х 13%).

Срок получения вычета

По об­ще­му пра­ви­лу на­чать по­лу­чать вычет граж­да­нин может с года, в ко­то­ром стал соб­ствен­ни­ком квар­ти­ры. И по­сколь­ку неис­поль­зо­ван­ный оста­ток вы­че­та можно пе­ре­но­сить на по­сле­ду­ю­щие годы, то фак­ти­че­ски пе­ри­од по­лу­че­ния вы­че­та может длить­ся до­воль­но долго – бук­валь­но го­да­ми.

Вме­сте с тем, нужно учи­ты­вать, что в 2023 году вы мо­же­те по­дать до­ку­мен­ты на вычет и вер­нуть НДФЛ с до­хо­дов, по­лу­чен­ных в 2020, 2021 и 2022 гг. И даже если квар­ти­ру вы ку­пи­ли в 2019 году, но по ка­ким-то при­чи­нам ранее вычет не за­яв­ля­ли, то в 2023 году вер­нуть налог с до­хо­дов 2019 года вы уже не смо­же­те (хотя право на вычет у вас по­яви­лось имен­но тогда). А вот с до­хо­дов 2020-2022 гг. – по­жа­луй­ста.

Се­год­ня в НК нет пря­мой нормы о том, что за­яв­ле­ние на воз­врат на­ло­га может быть по­да­но толь­ко в те­че­ние 3 лет с даты упла­ты. Ее убра­ли в связи с пе­ре­хо­дом на ЕНС и ЕНП, ко­то­ро­го физ­ли­ца тоже не из­бе­жа­ли (п. 4 ст. 11.3 НК РФ). Но раз­мер со­во­куп­ной обя­зан­но­сти физ­ли­ца, от­ра­жа­е­мый на ЕНС, фор­ми­ру­ет­ся с уче­том обя­за­тельств и пе­ре­плат, ко­то­рым не более 3 лет (пп. 1 п. 7 ст. 11.3 НК РФ). А зна­чит, и НДФЛ, упла­чен­ный с до­хо­дов 2019 года (более 3 лет назад на 01.01.2023), вер­нуть уже не по­лу­чит­ся.

Сколько раз можно получать налоговый вычет при покупке квартиры

НК РФ преду­смат­ри­ва­ет предо­став­ле­ние иму­ще­ствен­но­го вы­че­та один раз в жизни (п. 11 ст. 220 НК РФ). Но вычет с цены самой квар­ти­ры и вычет с суммы про­цен­тов – это два раз­ных вы­че­та и каж­дый из них можно по­лу­чить. Более того, два этих вы­че­та можно ис­поль­зо­вать в от­но­ше­нии од­но­го объ­ек­та недви­жи­мо­сти, а можно – в от­но­ше­нии раз­ных (Пись­мо Мин­фи­на от 22.02.2018 N 03-04-05/11530).

На­при­мер, в 2017 году вы ку­пи­ли квар­ти­ру за 2,5 млн руб. без при­вле­че­ния кре­дит­ных средств и вос­поль­зо­ва­лись иму­ще­ствен­ным вы­че­том в раз­ме­ре 2 млн руб. В 2023 году вы ре­ши­ли при­об­ре­сти дру­гую квар­ти­ру за 6 млн руб. и для этого взяли кре­дит на сумму 3,5 млн руб. После при­об­ре­те­ния вто­рой квар­ти­ры в ипо­те­ку вы смо­же­те за­явить вычет в сумме упла­чен­ных про­цен­тов (мак­си­мум на 3 млн руб.), но не смо­же­те за­явить вычет со сто­и­мо­сти этого жилья.

Кста­ти, «до­брать» вычет по про­цен­там при по­куп­ке дру­го­го жилья нель­зя (п. 4 ст. 220 НК РФ). Это зна­чит, что если по одной ипо­те­ке вы вы­пла­ти­ли про­цен­ты на сумму, к при­ме­ру, 1,7 млн руб. и за­яви­ли вычет по ним, то впо­след­ствии при оформ­ле­нии еще одной ипо­те­ки права на вычет по про­цен­там у вас уже не будет – ни на 1,3 млн руб., ни на ка­кую-ли­бо дру­гую сумму.

Когда можно оформить налоговый вычет по процентам

«Ипо­теч­ный вычет» опре­де­ля­ет­ся ис­хо­дя из суммы упла­чен­ных про­цен­тов, а не гра­фи­ка по­га­ше­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та. То есть сна­ча­ла вы долж­ны эти про­цен­ты за­пла­тить банку, и толь­ко после этого вос­поль­зо­вать­ся вы­че­том.

К при­ме­ру, вы офор­ми­ли кре­дит в ян­ва­ре 2022 года. Ваш еже­ме­сяч­ный пла­теж равен 45 тыс. руб. Вы не вно­си­ли пла­те­жей до­сроч­но и в итоге за 2022 год упла­ти­ли 540 тыс. руб. (45 000 руб. х 12 мес.). Вот ровно на такую сумму вы смо­же­те за­явить вычет по про­цен­там при усло­вии, что ваш доход в 2022 году со­ста­вил 540 тыс. руб. или более. Если доход мень­ше, то часть вы­че­та опять же можно пе­ре­не­сти на сле­ду­ю­щий год (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Можно ли сразу получить 650 000 рублей

Если вы хо­ти­те сразу по ито­гам года, в ко­то­ром ку­пи­ли квар­ти­ру, за­явить вычет и со сто­и­мо­сти квар­ти­ры, и с суммы упла­чен­ных про­цен­тов, при­чем на мак­си­маль­ную сумму (5 000 000 руб. х 13% = 650 000 руб.), то:

• ваши до­хо­ды за год долж­ны быть долж­ны быть 5 млн руб. или более;
• ваши рас­хо­ды на при­об­ре­те­ние жилья долж­ны быть 2 млн руб. и более;
• упла­чен­ные про­цен­ты также долж­ны быть 3 млн руб. или более.

Пример расчета суммы НДФЛ к возврату с отсрочкой

Квар­ти­ра куп­ле­на в ян­ва­ре 2020 года с при­вле­че­ни­ем кре­дит­ных средств на сумму 9 млн руб. Ан­ну­и­тет­ный еже­ме­сяч­ный пла­теж со­ста­вил 86 тыс. руб. В 2020-2022 гг. соб­ствен­ник ис­прав­но вно­сил пла­те­жи по кре­ди­ту, и сумма про­цен­тов в общей слож­но­сти за ука­зан­ный пе­ри­од пре­вы­си­ла 3 млн руб. Если об­ла­га­е­мые НДФЛ до­хо­ды соб­ствен­ни­ка квар­ти­ры за 2020-2022 гг. со­ста­ви­ли более 5 млн руб., то, подав в 2023 году в ИФНС три де­кла­ра­ции 3-НД­ФЛ – за 2020, 2021 и 2022 гг., а также под­твер­жда­ю­щие рас­хо­ды до­ку­мен­ты, он смо­жет по­лу­чить вычет в раз­ме­ре 5 млн руб. То есть вер­нуть 650 тыс. руб. ранее удер­жан­но­го у него на­ло­га.

Од­на­ко стоит ли от­кла­ды­вать оформ­ле­ние вы­че­та на более позд­ний срок? Ведь по­лу­чив вычет по до­хо­дам 2020 года в 2021 году, воз­вра­щен­ный НДФЛ можно сразу на­пра­вить, к при­ме­ру, на до­сроч­ное по­га­ше­ние ипо­теч­но­го кре­ди­та. И тем самым сни­зить сумму еже­ме­сяч­но­го пла­те­жа, а зна­чит, и общую сумму пе­ре­пла­ты по кре­ди­ту.

Когда вычет не предоставляется

Вычет не дадут, если:

• вы не яв­ля­е­тесь на­ло­го­вым ре­зи­ден­том РФ. На­ло­го­вый ре­зи­дент – это лицо, на­хо­дя­ще­е­ся на тер­ри­то­рии РФ не менее 183 ка­лен­дар­ных дней в те­че­ние 12 сле­ду­ю­щих под­ряд ме­ся­цев (п. 2 ст. 207 НК РФ). Так что если в марте 2022 года вы ку­пи­ли квар­ти­ру, а в ап­ре­ле 2022 уеха­ли из Рос­сии и про­дол­жа­е­те ра­бо­тать из дру­гой стра­ны ди­стан­ци­он­но, по­лу­чить вычет в связи с при­об­ре­те­ни­ем жилья по до­хо­дам 2022 года не по­лу­чит­ся;
• жилье при­об­ре­те­но не на тер­ри­то­рии РФ;
• у вас нет до­хо­дов, об­ла­га­е­мых НДФЛ (к при­ме­ру, вы ИП на упро­щен­ке или са­мо­за­ня­тый) и вхо­дя­щих в ос­нов­ную на­ло­го­вую базу. Тре­бо­ва­ние о предо­став­ле­нии вы­че­та по до­хо­дам имен­но из ос­нов­ной на­ло­го­вой базы при­ме­ня­ет­ся к до­хо­дам, по­лу­чен­ным в 2021 году и позд­нее (п. 3, 6 ст. 210 НК РФ). Для справ­ки: зар­пла­та, пре­мии и про­чие тру­до­вые до­хо­ды в такую базу вхо­дят. По­это­му для граж­дан, у ко­то­рых ос­нов­ной доход – это вы­пла­ты от ра­бо­то­да­те­ля, ни­че­го с 2021 года не из­ме­ни­лось;
• ранее вы уже вос­поль­зо­ва­лись своим пра­вом на вычет со сто­и­мо­сти жилья и вы­бра­ли его пол­но­стью в раз­ме­ре 2 млн руб.;
• ку­пи­ли квар­ти­ру до 2014 года и вос­поль­зо­ва­лись вы­че­том. Даже если квар­ти­ра сто­и­ла менее 2 млн руб., по­лу­чить оста­ток вы­че­та при по­куп­ке дру­го­го жилья не по­лу­чит­ся. Такая воз­мож­ность по­яви­лась у физ­лиц после 01.01.2014 (Пись­мо Мин­фи­на от 01.04.2022 N 03-04-05/27166);
• при­об­ре­ли квар­ти­ру за счет чужих средств. Если квар­ти­ру вам купил ра­бо­то­да­тель, либо опла­ти­ли го­сор­га­ны в рам­ках про­грамм соц­под­держ­ки, то вычет вам не по­ло­жен. Так как у вас рас­хо­дов на по­куп­ку жилья не было. Кста­ти, если вы ис­поль­зо­ва­ли ма­те­рин­ский ка­пи­тал, то с его суммы вычет также не предо­став­ля­ет­ся (п. 5 ст. 220 НК РФ);
• квар­ти­ра при­об­ре­те­на у вза­и­мо­за­ви­си­мо­го лица. На­при­мер, у од­но­го из ро­ди­те­лей или род­но­го брата / сест­ры (ст. 105.1 НК РФ).

Если вы­ше­пе­ре­чис­лен­ные пунк­ты не про вас, то самое время про­честь о том, как по­лу­чить иму­ще­ствен­ный вычет на прак­ти­ке.

Источник: сайт издательства «Главная книга»